近年來，二手房市場發展迅猛，大大小小的中介機構也如雨後春筍般應運而生。房產中介的存在，為房屋買賣雙方搭建起橋梁，大大方便了雙方交易的達成。然而現實中，由於二手房交易本身程序比較複雜，加之中介利益為上的功利心，經常有房產中介侵害買賣雙方利益的事件發生，尤其是當中介拍著胸脯大打包票時，往往也隱匿了不少你不知道的事情，而這些他們並不會告訴你。

低價房源多為“釣魚”

無論是中介公司門店的玻璃櫥窗上，還是網站的房源信息中，總能找到一些價格和位置都特別合適的房源信息，有些還配有詳細直觀的各個房間、廳室、廚衛的照片，十分誘人。然而，如果你與他們取得聯系後，他們會告訴你，這個房子已經賣了，隨後便向你推薦其他價格貴得多的房子。其實，這些看上去性價比很高的房源，隻是吸引購房者的“誘餌”，其功能就是讓購房者主動走進門店，或者打電話過去谘詢，以便讓業務員有機會接觸到更多的潛在購房者或租房者。

據鄭州一家知名中介機構相關負責人透露，一些看上去能夠令購房者“心動”的房源，要麼根本就不存在，要麼被掛低了價格，要麼就是已經售出或租出。據介紹，中介機構往往發布一些“價位明顯低於同等地段”的房屋信息，當顧客現場看房時，對方會以“該房源已租出或已售”為由轉而推薦其他“更好房源”。“普通顧客往往受到低價的誘惑，很難辨別房屋信息的真實性。”他說，“有的甚至憑空製造出業主根本無意出售或不存在的房源並在各種渠道散布，要麼低價吸引顧客，要麼高價托高房價。”
 

看房順序暗藏玄機

在二手房市場交易中，通常情況下中介可收取3%的傭金，現實中，這部分費用通常都由買家承擔。因此，一些標榜免傭金或超低傭金的中介機構頗受購房者的歡迎。那麼，免傭金的情況下，中介機構真的不用賺錢了嗎?

記者走訪鄭州市區多家品牌房屋中介公司後了解到，中介公司的利潤主要來自傭金，因此，完全免傭金是不可能的，一些中介所謂的“免傭金”不過是宣傳噱頭，為的是吸引外行買家的眼球。說到底，天下沒有免費的午餐，中介也一樣不會為買賣雙方義務打工，“超低傭金”、“免傭金”的背後是傭金的轉嫁。中介可以通過提高房屋售價，或者在其他服務環節加收服務費等手段來撈取“變相傭金”。這要求我們在和中介“談價錢”時，必須跟中介明確約定服務收費項目和數額，這樣才能避免上當受騙。

免傭金可能隻是“噱頭”

有些購房者會發現，跟隨中介看房時，有時候自己對一套房子並不是特別滿意，但是往往當時卻很“動心”甚至當場莫名其妙地下單。之所以會這樣，其實是有原因的，其中與中介的推銷手法有著極大的關系。

有時候，當中介全面了解客戶的具體需求以後，如果自己手頭有類似的房源，但可能在某些方面與客戶的要求有些差距，這時，為了提高推薦成功的可能性，有經驗的中介業務員一般不會貿然帶客戶急於去看這套房，而是采取迂回戰術，對看房次序作出有針對性的安排。通常情況下，中介會先安排客戶去看不那麼理想的房源，這類房源的缺陷非常明顯，要麼環境極差，要麼戶型布局極不合理，這時中介會認同客戶提出的各種缺點，有時甚至會主動指出客戶沒有看到的毛病，如此一來也加深了客戶對其的信任度。待做足了鋪墊之後，中介就會不動聲色地提出去看事先準備好的房源，有了之前房源的對比，當客戶看到這套住房的時候，會突然產生莫名的好感，因此極易作出購買的決定。
 

有些情況下中介傭金可協商

國家規定傭金可收取3%，當購房者提出少付一些傭金的時候，都會被中介公司以“政府規定標準，不能更改”為由而拒絕，但事實上，3%的中介費不是死的，有時候中介傭金也是可以協商的。

據在鄭州市從事房產中介多年的小王介紹，一般情況下，有的經紀人手頭有一定權力，傭金可以打折，但通常不可能主動讓利。如果購房者所購房屋房款數額較大或是房屋所處區域屬於非熱點區域，傭金費用是可以商量的，一般折扣多少與房源的搶手程度有一定關系。此外，想要獲取折扣，提出要求的時機也很重要，通常，房產中介機構在月底、季末、半年度都會有績效考核，這個時候，有些經紀人為了衝業績，也會願意在傭金方面給予客戶一定的優惠以促成成交。

房產中介不會“查檔”確認產權

在二手房交易中，產權有瑕疵的房屋是不能上市交易的。因此，購房者在購買二手房時，應該在簽訂房屋買賣合同前查清楚該房屋是否存在抵押、查封等限製或禁止轉讓的情形，如果事先未引起重視，到辦理產權過戶時才發現房屋不能轉讓，則可能給購房人造成很大的損失。此外，有些二手房在轉讓時，還被別人租賃，這種情況下簽訂買賣合同後，買房人極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產。

通常情況下，中介隻是在交易前向賣家口頭詢問產權狀況，而並未實地“查檔”。因此，買受人應主動提出與賣家以及中介方去房管局進行查檔，確認物業產權清晰後再簽合同，以避免產生一些不必要的麻煩。

過戶水電氣、交接物業費很重要

在二手房的買賣交易中，人們往往隻注意到關於房屋的大方面問題，如：價格、結構、產權等，而對於物業以前的相關物業費用如水電費、物管費、停車費、電話費等是否結清的問題很容易忽略。有的房主在轉讓房屋時，會因長期拖欠而欠下一筆數額不小的費用，購房人在不知情的情況下購買此房，很有可能要為此買單。而這些隻有誠信有保障的中介會跟進，通常情況下不會告知購房者。

據了解，“拖欠費用”是二手房交易糾紛中常見的問題，有時甚至還會鬧上法庭。為此，二手房業內人士提醒購房者，二手房交易中務必要把這些“尾巴”核實清楚，購房時，要及時進行水電氣的更名，並與原房主結完一切物業費用。
 

交易流程不可能“絕對安全”

由於二手房交易涉及大額資金，買賣雙方從達成意向、簽訂合同到辦完過戶手續、完成房產交割之間有一個時間差，尤其是在當前房屋貸款申請周期拉長、交易雙方互不熟識的條件下，賬戶資金如果沒有監管，資金安全就存在極大的隱患。通常，中介會提醒你注意交易安全，但是他不會告訴你的是，交易流程不可能“絕對安全”。

要做到安全過戶，對於買賣雙方來說，辦理銀行資金監管是一個很好的渠道。當買賣雙方達成交易時，將客戶資金存入銀行專用賬戶中，以業主、買家和銀行進行三方的同時監管/托管，必要時中介也可作第四方監管單位。交易進行期間，資金將被凍結，交易完成後，銀行將按有關協議約定的條件，直接劃轉到賣方賬戶，如果交易未達成，則以轉賬形式退回買方。

新裝修房可能為掩蓋瑕疵

買房時，有時候會遇到那種新裝修的房屋，讓人頗為心動。其實，這時購房者更需要多一個心眼，房屋裝修原本無可厚非，但是有時候則可能是通過粉刷牆體的方式來掩蓋一些瑕疵，如因為滲水而出現的黴斑，或者是牆體開裂、樓頂裂縫等毛病。

當然，並不是所有經過裝修之後再出售的二手房都存在瑕疵，但是購房者遇到這種情況時，一定要小心謹慎。除了向中介了解房東裝修房子的目的，實地看房時，應注意觀察房子的裝修是否新舊統一。為賣房粉刷房屋，不像自住裝修那樣徹底，仔細觀察，總能發現蛛絲馬跡。如有必要，雙方可在合同中約定“一定期限內房屋出現質量瑕疵應該如何處理”，當然，如果有條件，還可以帶上在裝修方面懂行的朋友一起去看房，幫忙把把關。
 

口頭承諾不可輕信

中介作為專業的房地產經紀、房地產居間機構，往往都會得到購房者的信任。但是，有時候，中介公司為了促成交易，會作出一些口頭承諾，以打消交易過程中買賣雙方的各種疑惑和擔憂。但是中介的這些承諾並不以書面的形式固定，也沒有任何責任可言，一旦承諾無法實現，承擔責任的還是購房方。

鄭州市民陳先生對此就深有體會，他去年通過中介看中一套三居室，成交價為80萬元，中介表示，最少可以貸到50萬元。陳先生很快就簽了購房協議，並支付了30萬元的首付款，但是申請銀行貸款時卻遇到了麻煩，按照陳先生的還款能力和這套房子的價值，銀行隻批貸25萬元，陳先生急了，希望退房並要回先前支付的中介費和首付款。然而，中介卻表示，協議上並沒有保證你能貸到款，中介費和首付款不能退，缺口25萬元隻能由陳先生自己想辦法。

作為買家，在各個環節都不能輕易相信中介，書面材料才能更有效保障權益不受損害。特別是在和中介簽合同的時候，一定要看清楚所簽的合同條款，如有特別事項需要注重的話，一定要在合同條款上注明。

介紹房產隻說優點

房產中介作為居間人，隻有買賣雙方成功達成交易才能獲取報酬，因此，一些不正規的中介和不誠信的經紀人員往往為了急於成交,刻意隱瞞或避重就輕，面對購房者的時候，往往會故意忽略缺點，或是把房子的優點無限放大，如對屋頂漏水根本不提，把15年的房齡說成“10年左右”等。

王先生通過中介買了一套房子，看房時，中介告訴他說旁邊就是市場，生活非常方便，而且周圍學校、公園、超市等配套設施也一應俱全，王先生非常滿意，沒過幾天就簽訂了購房協議，然而住進去不久就了解到，房屋側前方已準備動工興建另一幢高層大樓,日後一定會擋現有景觀，而這點，中介則隻字未提。

最讓買房人惱火的是，中介還可能把反的正著說，練就把缺點轉化為優勢侃侃而談的“滿嘴跑火車”的本領。比如明明朝向為北面，但中介卻說成“夏季免受酷熱之苦”，把靠近喧鬧的主干道說成交通便利，把地處偏僻區域說成遠離喧囂，把價格貴的說成物有所值等。

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